Impôt sur le gain en capital à la vente d'une propriété : ce qu'il faut savoir

« Est-ce que je vais payer de l'impôt en vendant ma maison ? » C'est l'une des questions que les vendeurs me posent le plus souvent. La bonne nouvelle : pour une résidence principale, la réponse est souvent « non ». Mais il y a des nuances importantes - et des obligations à ne pas négliger. Voici le portrait clair, à jour en 2026.

Important : cet article est un guide éducatif, et non un avis fiscal. Les règles fiscales évoluent et chaque situation est unique. Consultez un comptable ou un fiscaliste, et validez sur les sites de l'Agence du revenu du Canada et de Revenu Québec.

D'abord, une clarification qui rassure

Vous avez peut-être entendu parler, en 2024, d'une hausse du taux d'inclusion du gain en capital (de 50 % à 66,67 %). Cette hausse a été annulée. En date de juin 2026, le taux d'inclusion demeure à 50 %. Autrement dit, seule la moitié d'un gain en capital s'ajoute à votre revenu imposable.

Et attention au vocabulaire : un « gain imposable » n'est pas un « impôt à payer ». Sur un gain de 100 000 $, c'est 50 000 $ qui s'ajoutent à votre revenu, puis imposés selon votre taux marginal - pas 50 000 $ d'impôt.

Votre résidence principale : généralement exonérée

Si la propriété a été votre résidence principale pour toutes les années où vous l'avez possédée, le gain est entièrement exonéré d'impôt. C'est l'un des plus grands avantages fiscaux au pays.

Mais il y a une condition souvent oubliée : depuis 2016, vous devez déclarer la vente dans votre déclaration de revenus, même si elle est exonérée. Au Québec, cela passe par le formulaire TP-274; au fédéral, par le formulaire T2091 et l'annexe 3.

⚠️ Oublier de produire le TP-274 expose à une pénalité de 100 $ par mois, jusqu'à 5 000 $ au Québec - et, plus grave, l'exemption pourrait être refusée. Ne sautez pas cette étape.

Chalet, résidence secondaire, plex : là, ça se complique

L'exonération de résidence principale ne couvre qu'une seule propriété par année pour votre famille. Donc :

• Un chalet ou une résidence secondaire peut générer un gain imposable à la vente (sauf si vous choisissez de le désigner comme résidence principale pour certaines années - une décision à optimiser avec un fiscaliste).
• Un immeuble à revenus ou un plex comporte un piège : si vous avez réclamé de l'amortissement au fil des ans, la vente déclenche une « récupération d'amortissement » imposable à 100 % (et non à 50 %). Dans un plex où vous habitez un logement, seule la portion locative est imposable.

Comment réduire légalement votre gain

Le gain se calcule ainsi : prix de vente - prix payé - coûts d'achat - améliorations - frais de vente. Deux leviers concrets :

1. Conservez toutes vos factures de rénovations majeures (cuisine, toiture, agrandissement, fenêtres…). Ces dépenses en capital s'ajoutent à votre coût et réduisent le gain imposable. L'entretien courant, lui, ne compte pas.
2. Déduisez vos frais de vente : commission, frais de notaire liés à la vente, certificat de localisation, etc.

Deux pièges fréquents

• La revente précipitée (« flipping ») : depuis 2023, le profit sur une propriété résidentielle détenue moins de 365 jours est généralement considéré comme un revenu d'entreprise (imposable à 100 %), sans exemption de résidence principale - sauf événement de vie admissible (décès, séparation, naissance, etc.).
• Le changement d'usage : transformer votre maison en logement locatif (ou l'inverse) entraîne une « disposition réputée » qui peut générer de l'impôt même sans vente réelle. Des choix fiscaux existent pour reporter cet impact, mais ils doivent être faits à temps.

Comment je peux vous aider

Je ne suis pas fiscaliste - et un bon courtier sait quand vous diriger vers le bon professionnel. Ce que je peux faire : établir la juste valeur marchande de votre propriété (utile autant pour la vente que pour vos calculs fiscaux), vous aider à documenter vos améliorations, et vous mettre en lien avec des comptables de confiance de la région au besoin.

👉 Pour connaître la valeur actuelle de votre propriété, demandez votre évaluation gratuite et sans engagement.

Information à jour en juin 2026. Ce guide ne remplace pas les conseils d'un comptable ou d'un fiscaliste.