Calculateur de revenu net d'exploitation
Pour les plex et les immeubles à revenus. Entrez vos chiffres, l'outil calcule tout.
Ces montants sont fournis à titre indicatif seulement et sont calculés à partir des chiffres que vous saisissez. Ils ne constituent ni une évaluation, ni un avis financier, ni une recommandation de placement. Validez toujours les chiffres réels d'un immeuble avec les documents officiels du vendeur.
Vos chiffres
1. Revenus bruts potentiels
2. Inoccupation et mauvaises créances
Revenus bruts potentiels moins l'inoccupation.
4. Dépenses d'exploitation
Montants récupérés auprès des locataires. Ce montant réduit vos dépenses d'exploitation.
Comprendre les chiffres d'un immeuble
Revenus bruts potentiels
C'est ce que l'immeuble rapporterait si tous les logements, tous les espaces commerciaux et tous les stationnements étaient loués, toute l'année, au prix affiché. C'est un chiffre théorique. Aucun immeuble ne l'atteint réellement. Il sert de point de départ, jamais de conclusion.
Inoccupation et mauvaises créances
Aucun immeuble n'est loué à 100 % en permanence. Il y a des périodes entre deux locataires, des loyers impayés, des départs imprévus. Ignorer cette ligne est l'erreur la plus fréquente des acheteurs de plex. Un vendeur qui vous présente un immeuble sans aucune inoccupation vous présente une projection, pas la réalité.
Revenus bruts effectifs
C'est ce que l'immeuble encaisse vraiment : les revenus bruts potentiels moins l'inoccupation et les mauvaises créances. C'est le seul chiffre de revenu sur lequel il vaut la peine de bâtir une analyse.
Dépenses d'exploitation
Ce sont les dépenses nécessaires pour faire fonctionner l'immeuble : taxes, assurances, énergie, entretien, déneigement, gestion. Le paiement hypothécaire n'en fait PAS partie. C'est volontaire : le revenu net d'exploitation mesure la performance de l'immeuble lui-même, indépendamment de la façon dont vous le financez.
La récupération des dépenses
Dans certains baux, notamment commerciaux, une partie des dépenses est refacturée aux locataires : taxes, entretien des aires communes, assurances. Ces montants récupérés viennent réduire vos dépenses d'exploitation. C'est pourquoi cette ligne se soustrait du total plutôt que de s'y ajouter.
Le revenu net d'exploitation
C'est le résultat final : les revenus bruts effectifs moins les dépenses d'exploitation. C'est le chiffre que les investisseurs utilisent pour comparer deux immeubles entre eux, parce qu'il ne dépend ni du financement de l'acheteur, ni de sa situation fiscale.
Le taux global d'actualisation (TGA)
Le TGA, c'est le revenu net d'exploitation divisé par le prix. Il exprime le rendement de l'immeuble avant financement. Un TGA plus élevé signifie que l'immeuble rapporte davantage par rapport à son prix. Les taux considérés comme normaux varient beaucoup selon le secteur, l'âge de l'immeuble et le type de locataires. Comparez toujours des immeubles comparables.
Le multiplicateur du revenu brut (MRB)
Le MRB est le prix divisé par les revenus bruts effectifs. C'est un indicateur rapide, utile pour dégrossir, mais grossier : il ignore complètement les dépenses. Deux immeubles avec le même MRB peuvent avoir des rentabilités très différentes. Ne prenez jamais une décision sur le MRB seul.
Les chiffres qu'il faut exiger
Ne vous fiez jamais à des chiffres « projetés » ou « optimisés ». Demandez les baux signés, les comptes de taxes municipales et scolaires, les factures d'énergie, la police d'assurance, et l'état des revenus et dépenses des deux dernières années. Si le vendeur refuse de les fournir, c'est déjà une réponse.
Un immeuble à revenus ne se juge pas au prix affiché, mais à ce qu'il génère réellement une fois toutes les dépenses payées. C'est ce que cet outil vous aide à mesurer.